Suite et fin (?) de nos épisodes liés aux partenariats gravitant autour de la commande publique. Comme on dit, toutes les bonnes choses ont une fin ! Même s’il est parfois difficile d’appréhender les notions d’appel à projet, de subventions ou de vente en l’état de futur achèvement, il est intéressant de visualiser toutes les possibilités juridiques offertes, en dehors des marchés publics, afin d’avoir un panel de solutions en fonction des projets à mener.

La vente en l’état de futur achèvement (VEFA)

Revenons à nos moutons pour parler de la VEFA, objet de cet article !

Le besoin immobilier des collectivités publiques est, en général, satisfait par le biais soit d’un marché public de travaux, soit d’un achat d’immeuble. Outre, ces solutions, la technique de la VEFA est largement utilisée par celles-ci puisque cela leur permet de répondre à leurs besoins immobiliers sans avoir recours à des marchés publics de travaux.

La vente en l’état de futur achèvement (VEFA) constitue, à l’origine, une technique juridique de droit privé. En effet, ce dernier définit la VEFA, au travers de 4 caractéristiques, comme un « contrat par lequel :

– Le vendeur transfert immédiatement à l’acquéreur ces droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ;

– Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;

– L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ;

– Le vendeur conserve les pouvoirs de maitre d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux »[1] .

Les avantages du recours à la VEFA

Le recours à la VEFA se justifie grâce à de nombreux avantages qu’elle offre aux personnes publiques. En effet, parmi ces avantages, il est possible d’en citer quelques-uns :

– Ce type de contrat n’est pas soumis aux règles de la commande publique. En effet, il s’agit d’un contrat de droit privé enregistré chez le notaire.

– Il n’y a pas de mise en concurrence ou de mesures de publicité à effectuer. La personne publique possède une véritable liberté contractuelle en la matière.

– L’acheteur public échappe à une obligation dérivant de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maitrise d’ouvrage publique (loi MOP). Cette loi oblige les personnes publiques, lors de la réalisation d’un ouvrage, à assurer la maitrise de l’ouvrage. La VEFA permet d’écarter la loi MOP car la collectivité ne définit pas l’ouvrage. Celui-ci est défini par un tiers, un promoteur.

– Le paiement s’opère au fur et à mesure des travaux. Cela permet alors d’effectuer un paiement différé.

Les limites au recours à la VEFA

Malgré tous ces avantages, les juges sont venus apporter des limites au recours de la VEFA. Le Conseil d’Etat, après avoir dit qu’aucune disposition n’interdisait aux personnes publiques de recourir à la VEFA, est venu limiter son application[2]. Ainsi, ce recours est autorisé sauf si l’objet de l’opération est la construction d’un immeuble, pour le compte de la personne publique, entièrement destiné à devenir sa propriété et qui a été conçu selon les besoins de celle-ci. En l’espèce, les juges avaient requalifié le contrat de VEFA en marché public de travaux.

Dans le sens inverse, pour pouvoir faire appel à une VEFA, il faut remplir 4 critères cumulatifs[3] :

L’initiative de la construction ne vient pas de la personne publique,

L’ouvrage ne répond pas à un besoin spécifique ou défini par la personne publique,

L’ouvrage n’a pas vocation à rester intégralement la propriété de la personne publique. Concrètement, l’élément clé est que la collectivité publique n’acquière l’immeuble que partiellement. Cela implique que la grande part de l’immeuble soit destinée à d’autres propriétaires. Par exemple, une communauté urbaine a acheté en VEFA une partie d’un immeuble et y loge une crèche, un commissariat ainsi que le CCAS. Le reste de l’immeuble n’appartenait pas à la personne publique mais à un office public de l’habitat et à des commerces[4].

Le terrain appartient à la personne privée et non à la personne publique.

 

La VEFA constitue véritablement un outil efficace pour une collectivité pour son parc immobilier. Néanmoins, une nuance doit être apportée. Avant la réforme de la commande publique, l’ensemble de ces règles s’appliquaient sans l’ombre d’un doute. Cependant, depuis la réforme, se pose la question de l’avenir du recours de la VEFA pour la personne publique. En effet, les juges n’ont pour l’instant pas été interrogés sur cette question. Il faudra donc être attentif et attendre leur verdict afin de connaître dans quels cas, les collectivités pourront conclure des VEFA sans que le juge puisse requalifier ces contrats en marchés publics.

Ainsi se termine la première partie de nos épisodes sur les partenariats gravitant autour de la commande publique ! N’ayez crainte, l’Agence Déclic reviendra avec une deuxième partie d’épisodes, avec peut-être un complément sur les VEFA et les marchés publics (au bon vouloir du juge).

 

[1] Code civil, article 1601-3 / Code de la construction et de l’habitation, article 261-3.

[2] CE, 8 juillet 1991, Région Midi-Pyrénées

[3] CE, 31 janvier 1995, avis n°356960

[4] CCA Bordeaux, 19 mars 2002, Communauté urbaine de Bordeaux

 

Découvrez les autres épisodes :

Episode 1 – L’appel à projets

Episode 2 – Le contrat de subventionnement

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